大成动态当前位置: 大成动态
实务:美国购房须知与筹划
发布时间:2018-10-08来源:李秉华大成律师事务所大连分所

笔者在美国密西根和伊利诺依州访学、留学期间,因对长期涉足的房地产领域的兴趣,除选修了商业房地产交易及相关课程外,亦持续保持与居住地房地产专业人群的联系与互动。从法学院毕业后准备美国律师执业资格考试期间,又在纽约当地一家华人圈子中颇有知名度和认可度的以地产和跨境投资业务为主的律所Jun Wang & Associates进行短期访问工作,对美国住宅地产买卖的认识逐渐深入。现将所知部分整理成文, 向读者朋友们提供美国住宅地产类型、房屋权属、交易流程等常识性介绍,并着重对房屋交易中所有权架构的安排提供一些绝大部分购买人从未意识到的但将对其未来利益产生重大积极影响的专业化建议。

 

       一、美国的主要住宅房产类型

        房地产所在地政府通常会根据建筑材料、住户数量、房屋建筑形式等不同的标准作出不同的分类。普遍且容易被理解的分类方式主要为:

      1. 单户别墅(Single-FamilyHome)。这类房型存在于居住密度较低的美国大部分区域。占地面积和居住空间大,土地和地上建筑物均独立所有,私密性较好。价格依区域、面积、年代、建筑风格、用材和装修等可从几千美元至几千万美元不等。

      2. 联排别墅(TownHouse)。二家、三家或更多户家庭同在一栋建筑,但每户纵向享有从地下室到地上二层、三层或更高楼层的独立空间。在人口密集度稍大的地区,这一房型被中产以上阶层青眯。

      3. 公寓(Condominium)。公寓是在大城市和人口密集地区最普遍的房屋类型。个人购买一栋大楼里的一个单元并拥有该单元的所有权,也可与车位共同购买。

      4. 合作产权公寓(Cooperativeor Co-op)。这是一种在特定年代产生的仅在特定区域存在的特殊产权类型。Co-ops建筑形式与公寓相同,只是房屋使用人是股权式持有而非产权式持有。整栋大楼由房屋公司持有并按面积分解成若干股份,购买人支付对价后持有该房屋份额对应的公司股权(Stock)及租赁合同书(Lease)。典型的合作产权公寓仅向特定阶层开放,购买前须经严格审查和履行批准程序。意向买房人向房屋公司管理委员会提出购买申请后,该委员会根据内部自治规则对购买人的背景进行调查并进行面试后决定是否批准交易。Co-ops管理政策较为严格,装修或转租都受大楼管理文件的约束,服务费用通常高于普通产权式公寓,但因租户整体背景的类似性,居住品质通常比普通公寓更有保障。另外再次转让时仍需经历审核和批准程序,且管理公司会收取一笔固定金额的交易费用。

 

      二、房地产权属类型和权属证明文件

      与中国采取的建筑物附属土地只有固定期限使用权不同,美国房地产通常一旦持有,即拥有永久产权。权属类型和权属范围由买卖或使用合同、地契以及其他法律文件决定。

        1、绝对所有权(FeeSimple Absolute)。市场广泛流通交易的基本是这一类型权益。所有权人能够排他性地自由占有、处分、继承、赠与房屋权益等。

       与国内政府房地产管理部门会经申请给房屋权利人核发《房地产权证》等不同,美国各州有的采取发证制,有的仅有登记制度。在应用登记制度的州,如纽约州,房屋的拥有人并无一份政府印制版的官方证明文件, 其权利凭据通常为卖方签发的地契(Deed) 和房屋所在地郡或市政府的档案局登记记录(Recording ,买方申报,网上可查)。很多国内买方往往对此不理解并多有疑惑。发证制度的州政府会在接受登记时向买房人签发一份权属证明(Certificate of Title)。

      2、可废止的所有权(FeeSimple Defeasible)。前所有权人在权属转让时在法律文件中设定禁止、限制使用或权利终止条件,一旦前转让人设定或约定的情形实际发生或出现,则现权利人对房地产的相关权利终止。分三种类型Fee Simple Determinable,FeeSimple Subject to Condition Subsequent 和Fee Simple Subject to ExecutoryLimitation。因内容相对复杂,本文不作展开讨论。

      3、终生产权(LifeEstate)。产权人依据相关生效法律文件在其有生之年对房屋享有的占有、使用、收益权利。产权人使用期间一般需在实际受益范围承担必要的税费、维修费用及利息(如有),该终生产权人身故后,该房屋权利会按照前所有权人的法律文件规定或回归原主或由其他指定接收人(Remainder)取得。

                      

        三、交易流程、律师及经纪人的不同角色参与

       房地产买卖交易过程通常包括房地产选择、合同协商和签署、产权调查、贷款手续办理以及过户及登记阶段。

       1、房屋选择

        买方一般会事先确定购买计划,如房屋类型、区域、价格区间、购买渠道等,通过网络、报纸广告、社交媒体及房产中介公司获取房源信息。不同的买方根据不同的喜好,确定房源,有的倾向新建公寓(Sponsor Sale),因通常有第三方管理公司参与经营,故程序规范;有人钟意历史感厚重或地理位置优越的二手房(Resale) ;部分行业中人青睐银行、法院的拍卖房屋,因其价格可能是正常市场价的70%、50%,甚至更低。经验丰富的地产经纪人在买方选择房源时会发挥重要作用。通常经过对多套房屋的比较和甄别筛选,买方确定中意房源,买方经纪人(Selling Agent)代表买方与卖方或卖方经纪人(ListAgent)就房屋价格、房屋状况、家具、需修缮的设备设施等进行协商,在初步达成一致后直接或通过一方或双方经纪人签署意向购买协议(Binder)。

       2、合同谈判与签署

       意向协议签署后,双方通常会分别委托律师并互相通知,进入到正式买卖协议文本条款的磋商、谈判阶段。普遍认可的行业规则是由卖方律师提供协议初稿,买方律师依据自身经验及买家的特定要求对协议进行修改、调整和补充,并与卖方律师沟通探讨,卖方律师会同卖方就买方律师提出的修改意见进行讨论,就一致同意部分向买方律师反馈,几经探讨后双方确定文稿并择日正式签署购买协议(Sale/Purchase Agreement)。协议签署同时买方通常会被要求支付10%左右的定金(买方在无法定或约定原因的情况下如单方拒绝购买,则该定金由卖方获得)存在卖方律师监管账户或第三方监管账户(Escrow Account)。

       3、产权调查

       合同确定后,一项重要的事情是由买方律师委托产权调查公司进行产权调查,了解购买房地产是否有其他第三方宣称对该房屋或土地持有特定权益(包括卖方的继承人、配偶等)、是否有抵押或法律规范赋予的留置(如已申报的施工费、装修或材料费、人工费等权益负担)、是否拖欠税款,是否有违反各种城市管理、环境保护的情况,是否有未结诉讼或破产等等。产权报告出具后,买方律师会书面通知卖方对已发现的缺陷问题进行清理。出于对已查明但未能清理、无法查明的缺陷及其他权属风险的担忧,几乎所有购买独立产权的买方会考虑购买一份房屋产权保险,由保险公司对买方实际取得产权并公告登记之前的房地产权属风险在承保范围内赔偿。一旦有第三方主张房屋权益,保险公司会向产权被保险人支付应诉抗辩所需要的法律费用,如果房屋被判决第三人拥有特定权益、被保险人搬离房屋,保险公司在承保范围内对其损失进行赔偿。保险政策根据区域略有不同,保险费率依据房屋价值及风险等级而变化。美国比较大的产权保险公司是Fedelity, First American and OldRepublic Insurance Company。需要注意的是,产权保险公司的规范保险文本只涵盖基本内容,免责内容多,如需针对房屋特定权属缺陷和风险问题提供额外保障,则需有经验的律师与保险公司就具体问题充分协商。

        4、贷款

       一般来说,外国人在美国买房可以从银行或其他金融机构获得贷款,但适用的贷款种类、条件及费率会随着不同银行的特有要求及借款人的移民身份状态、工作背景、不动产持有情况、信用等级等而变化,且无法与美国公民、绿卡持有人一样申请传统的或政府扶持的房屋按揭贷款项目。对在美国短期工作的外国借款人,银行通常要求提供银行流水、信用历史、纳税记录来证明其收入具有持续性,如签证即将过期、银行往往要求其雇主承诺期限届满后会续聘的证明。

既无移民身份又无工作签证的外国购房借款人,只能申请外国人贷款(Foreign National Mortgage)。提供该类贷款的金融机构多为新兴银行及民间非银行金融机构,美国传统大型银行或不热衷此类贷款业务、或因贷款政策与前述机构相比缺乏灵活性和竞争力。银行提供的外国人贷款利率通常比本土传统贷款高,依据贷款期限长短大致在5%-7%之间(当地居民为3%-5%)。民间金融机构提供的利率约在7%-10%之间。目前笔者个人了解到的对外国人要求的最低贷款首付比例是20%(多数银行要求30%或40%),百万美元以上贷款额度首付比例至少为50%。而美国传统按揭贷款对信用记录良好的美国公民最低首付通常低于10%。部分金融机构会要求国际买方提供会计师或律师意见书确认其资产持有情况的真实性,个别机构要求借款人按房屋购买价款1-3%另行交纳一笔交易费用。在贷款购买的情况下,贷款机构的产权保险是强制性购买且费用由借款人支付。贷款审查需提供的常规性文件如下:护照、信用报告、收入证明、拥有的财产权益证明、银行资信证明、银行流水、水电热网等费用单、工作及教育经历说明、自我出具的收入来源的解释及其他文件。按揭贷款登记需按贷款额度支付2%左右的费用。      

       5、Closing—过户及申报产权登记

       产权报告出具及对产权问题清理达成一致后,买卖双方会分别推进过户前所需的各项工作。买方经纪人或律师准备财务资料,联系公寓管理部门或别墅屋主协会进行相关管理性文件的签署;买方律师核对或出具付款清单,与贷款银行确定贷款利息及贷款法律文件,与卖方律师等确认过户日期。买方经纪人会再次现场查看房屋状况是否达到约定的交付条件。到了约定的过户日期,买卖双方及其各自律师、经纪人、贷款机构代表、产权保险公司代表及其他可能的关联方(如信托公司代表、遗产管理人等)集中一起,各自签署和互相交付完成交易所需的法律性文件,卖方签发一份地契文件证明自即日起房屋所有权转让与买方,买方支付尾款,至此,所谓的“过户”(Closing)手续完成。然后买方或产权公司持必要的法律文件到房屋所在地政府档案注册部门申请产权登记和税务申报。      

          

       四、从律师角度对房地产权属结构规划的建议和探讨

       房屋买卖尤其是大标的额的地产投资,应该是财富规划的综合过程,不仅仅是签署一份房屋购买合同、接收交付并取得权属证明这样简单的事情。人生经验和商业阅历丰富的买家往往会在专业人员的指导下,从房地产的现时持有以及未来转让、传承发生时的税费负担、法律后果等多方面进行统筹规划,依据个体意愿和不同项目侧重点设计出满足出资人需求且对房地产持有人、受让人来说有着重要又长远影响的利益最大化的交易架构。笔者从法律和实务操作角度,提出下列几种在法律框架内许可又具有财产传承直接、避税效果优异的交易结构方案以供参考。

       (一)由个人或多人持有房屋所有权的选择及安排。

        在选择购买房屋和所有权登记时,房屋登记在一人名下还是多人名下是一个需要认真考虑的问题。单方持有和多人持有的利弊分析如下:

      1. 个人独立所有(SoloOwnership)。所有权人有不受其他方干涉的独立的完全的占有、使用、收益和处分权利(夫妻共同财产制或有其他限制情况除外)。但在确定以个人名义持有时需考虑清楚房主在意外情况发生时的继承问题。举个例子,某中国公民先后在美国各地购买数十套豪宅,在其因交通事故不幸遇难后,其继承人在办理遗产继承手续时发现,因外国人不适用美国公民可以享有的遗产税免除额(2018年新修订后个人额度已达1118万美元),必须按照房屋评估价值事先以现金交纳最高达40%的联邦遗产税及数额不同的州遗产税后才能继承这些房屋所有权。

      2. 共同所有(Co-Ownership)。具体分为以下三种。买房时如倾向列二个以上的所有权人,需事先区别不同模式权利共有结构产生的不同的权属、继承、债权隔离等法律后果及税务影响,然后做出符合个体需求的选择。

      (1) Tenants inCommon。一个房屋有二个以上所有人,各方可约定不分份额共同拥有(通常以均额计算),也可约定大小不同的持有比例。各方持有比例可分别被转让或继承。但各权利人的债权人有权追索其名下份额。该权属结构通常用于投资或税收目的,但也有再婚夫妻倾向于采用此模式以用于保留各自婚前子女的继承份额。

      (2) Joint Tenancywith Rights of Survivorship。这种模式下,几个共同所有人中任何一人或几人死亡,则死者的房产份额会自动转换为生存人的份额,无需办理继承手续。简言之,列明的所有权人中,谁生存谁拥有房产权益。个人感觉,这种结构非常适用于父母、祖父母购买但倾向于百年之后留给子女、孙子女等,或其他出资人与共有人之间有紧密关系的情况。其局限性在于如果在房屋持有期间出资人改变主意想另行转让或改变权属结构,则需经其他共有人的同意且该所有权结构效力自动丧失。

      (3) Tenancy by theEntirety 。这一权属类别仅适用于夫妻之间,每一方都独立享有100%的权益。一方死亡,另一方自动获取房屋的全部权利。

     在上述第(2)、(3)类别中,只要有其他权利人存在,任意一方的债权人是无法对该房屋主张权利的, 可起到较好的风险隔离效果。另外避免了在美国办理继承需履行的耗时又昂贵的法庭继承程序(Probate),以及有效避免或降低遗产税的负担。

      另外,美国目前仍有十个州采取家庭财产共同所有制。即在夫妻关系存续期间取得的收益,无论权属证明挂在哪方名下,另一方均对该部分财产享有共同权利,处分时需经另一方的同意书。

      (二)设立一家LLC持有房屋所有权。

       部分买主出于隐私性、转让程序及所谓债务保护等考虑,倾向于设立一个LLC(Limited Liability Company)作为房地产的所有权人。个人感觉,该结构的主要优点为权属信息的相对保密性及可实现一定的税收筹划目的。如经过多层架构设计,房地产实际控制人的信息能够难以被追踪;未来权属转移可通过股权转让方式进行,多层公司持有股权的架构存在避免转让税和遗产税的可能性。但缺点是有公司维护费用,另在支付转让收益所得税时无法适用作为自然人所有权人可以享有的一定额度内的扣除数。   

      (三)设立个人或家庭信托持有房地产等资产权益。

         对绝大多数中国人来说,个人或家庭信托还是一个陌生的概念,但在英美等普通法系国家,其已历经数百年的发展,运作管理及配套法规非常稳定和成熟,很多老牌信托公司有着严密细致又令人信赖的服务口碑。简单说来,信托结构包括三个主体:委托人(Grantor 或Settlor) 、受托人(Trustee)以及受益人(Beneficiary)。委托人将信托资产交付至受托人,受托人以其名义依法持有资产,并按照信托文件授予的权利和义务对信托资产行使经营管理和利益分配权。委托人有权在信托文件详细指示、约束该委托资产本金及收益向谁分配,在什么时间或什么条件实现时进行分配,按照什么样的标准或金额分配,什么条件出现时可以增加、减少或停止分配,什么时间或条件实现时信托终止、终止后的剩余资产处分等等。受托人必须严格履行忠诚义务按照委托人的授权和指示进行资产管理及分配。部分委托人会授予受托人一定的弹性权利,如“在受托人认为合适的并能实现受益人最佳利益的情况下,受托人可以..…” 等自由裁量权条款。在遵守法律和不违背公共利益的情况下,委托人可以充分行使自由意志,对信托财产的使用和归属作出安排。如果设立的是可撤销信托,委托人有权随时对内容进行修改或撤销。借此工具,委托人能够有效进行资产配置、财富传承、税收筹划、资产隔离与保护,另外可以有效保障若干后代的生活、教育、医疗、婚育、创业等需求,也可通过激励性、禁止性分配条款的设置引导后代积极健康的生活方式。笔者会在随后的文章中详细介绍家庭信托的历史由来、存在现状、在家庭财富规划中的作用以及主要的信托结构等等。

        如果将所购房地产权属放入信托架构持有,产生的积极影响包括但不限于:

        1、私密性。委托人、受益人、信托文件的私密性受到法律的严格保护。

        2、资产隔离与保护。资产一旦转入信托,即有效实现与个人资产的分离。无论是委托人的债权人还是受益人的债权人均很难对信托资产行使追索权和司法强制执行权,尤其是特定信托类型如不可撤销信托Irrevocable Trust、受托人对本金及收入分配拥有自由裁量权的DiscretionaryTrust和用于保障受益人生活的Spendthrift Trust等。

          3、受益人的广泛性。如果建立世代信托(DynastTrust或Generation-skippingTrust),受益人可以是出资人,出资人的子女、孙子女以及更久远的直系后代,或委托人指定的其他人,包括已实际存在的和虽当下不存在但将来可能存在的,可以是特定的个人或机构,也可以是一个不特定的但符合指定特征的群体,只要在委托人的信托文件中,受益人具有可分辨识别的特征。

       4、传承的无限性。信托架构可实现资产在家庭不同代际或其他选定人员之间无期限传承而无需履行任何继承、转让手续。

       5、有效避免或延迟遗产税的交付。举例说明,如果以个人名义持有房产,子女继承时需支付40%的联邦遗产税(尚未计算州税),子女身亡时由孙子女继承时、再次发生40%的遗产税,这样三代继承下去,支付的税款已足够另行购买一套房屋。生活中,有很多继承人因无法现金支付高额遗产税被迫放弃继承的案例。

        设立信托的主要成本是律师费和信托公司的管理费。律师费随信托架构、文件的复杂性而异(从几千到数万美元不等),信托公司管理费通常根据管理资产价值的固定比例按年度收取,信托公司的参考性收费额度为年1%左右,比例随资产额度的增加而逐步降低。

        除前述架构以外,Transferon Death(TOD) Deed、Life Estate 等也是很好的房地产权属规划工具。如通过TOD结构,房地产所有人在生前可自由行使处分权,如其生前未行使处分权,则身故后该房地产由指定的接收人取得所有权,有效避免了房屋继承程序。Life Estate可很好地实现姻亲、直系血亲之间的对不动产使用权和所有权的界定和传承。如父母以子女名义购买房屋,但设定自己对该房屋的Life Estate权益,则其有生之年享有法定的对该房屋的居住、使用和收益权,其子女未经其同意无法处分该房屋;或再婚夫妻一方赋予配偶Life Estate权利,配偶去世后由所有权人指定的子女取得房屋完全所有权。

        以上内容仅为纲要性介绍。资产性质、资产规模、资产所在地、投资人关注对象、税务负担等的差异性,决定了每一个体案例在交易架构设计过程中均有不同的考虑重点。

      

     

       作者介绍:李秉华,北京大成(大连)律师事务所高级合伙人。主要执业领域为房地产、争议解决及私人客户服务。现致力于家庭财富传承(包括信托)、涉外不动产投资等相关领域的研究。

      联系方式:

      WeChat:lbhlawyer

      Phone:+86 13084130835/+1 5175057477

      Email:binghua.li@dentons.cn


法律声明| 使用条款| Dentons 办事处| RSS

版权所有:北京大成(大连)律师事务所      

联系电话:0411-82181111

邮箱:dalian@dentons.cn

联系地址:大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层

技术支持:龙采科技(大连)有限公司---百度大连地区营销服务中心(大连百度推广、大连网站建设)